Contrato de Compra e Venda de Imóvel: 7 Cuidados para Não Perder Dinheiro | Marcelo Duquia Advogados

Comprar um imóvel costuma envolver anos de planejamento, economias familiares e compromissos financeiros de longo prazo. Mesmo assim, muitas pessoas assinam o contrato de compra e venda de imóvel sem verificar documentos, dívidas, restrições ou cláusulas que podem gerar prejuízos significativos.

O risco não está apenas em golpes evidentes. Problemas aparentemente pequenos, como uma diferença na metragem, uma construção não averbada, uma dívida de condomínio ou uma condição de pagamento mal redigida, podem dificultar o financiamento, impedir o registro ou aumentar consideravelmente o custo da operação.

Antes de pagar o sinal ou assinar qualquer documento, é importante compreender que o contrato não deve ser tratado como uma simples formalidade. Ele precisa refletir com clareza o imóvel negociado, as condições combinadas, as responsabilidades de cada parte e as medidas necessárias para que a propriedade seja efetivamente transferida.

O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda é o documento que registra as condições negociadas entre comprador e vendedor. Nele devem constar informações como identificação das partes, descrição do imóvel, preço, forma de pagamento, prazos, entrega das chaves, responsabilidades por despesas e consequências em caso de descumprimento.

O Código Civil estabelece que, na compra e venda, uma parte se obriga a transferir o domínio de determinado bem, enquanto a outra se compromete a pagar um preço em dinheiro.

Entretanto, no caso de imóveis, a assinatura do contrato e o pagamento do preço não significam, por si só, que o comprador já se tornou proprietário. Em regra, a propriedade somente é transferida depois do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Essa diferença entre contrato, posse e propriedade é uma das principais razões para que a operação seja conduzida com planejamento jurídico e documental.

Contrato particular, escritura pública e registro são a mesma coisa?

Não. Esses documentos possuem funções diferentes dentro da compra de um imóvel.

• Contrato particular: registra as condições combinadas entre comprador e vendedor.
• Escritura pública: formaliza o negócio perante um tabelionato quando exigida pela legislação.
• Registro: insere a transferência na matrícula e torna o comprador proprietário perante terceiros.

De acordo com o artigo 108 do Código Civil, salvo exceções previstas em lei, a escritura pública é essencial para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.

Existem situações em que outro instrumento pode substituir a escritura, como em determinadas operações de financiamento imobiliário. Por isso, o procedimento aplicável deve ser verificado conforme o tipo de negócio, o valor do imóvel e a origem dos recursos.

Quais são os principais riscos ao comprar um imóvel?

Uma negociação imobiliária pode parecer segura porque o vendedor possui as chaves, mora no local ou apresenta um contrato antigo. Porém, nenhum desses elementos substitui a análise da matrícula e dos demais documentos relacionados ao imóvel e às partes.

Entre os problemas mais comuns estão:

• Venda realizada por pessoa que não consta como proprietária.
• Hipoteca, penhora, usufruto ou indisponibilidade registrada.
• Débitos de condomínio ou impostos.
• Construções não averbadas na matrícula.
• Diferenças entre a área real e a área registrada.
• Processos contra o vendedor que possam atingir o patrimônio.
• Falta de autorização do cônjuge quando ela é necessária.
• Contrato com cláusulas vagas ou desequilibradas.
• Pagamento antecipado sem garantias suficientes.
• Impossibilidade de financiamento por irregularidades documentais.

A seguir, conheça sete cuidados essenciais para reduzir esses riscos.

1. Confira a matrícula atualizada do imóvel

A matrícula funciona como o histórico jurídico do imóvel. Ela informa quem é o proprietário registrado, descreve o bem e apresenta os atos que possam afetá-lo, como vendas, doações, inventários, penhoras, hipotecas, usufrutos e indisponibilidades.

A Lei de Registros Públicos determina que a certidão de inteiro teor da matrícula reproduza seu conteúdo e seja suficiente para demonstrar propriedade, direitos, ônus reais e restrições registradas.

O comprador deve solicitar uma certidão recente diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis competente ou pelos canais eletrônicos oficiais disponíveis. Uma cópia antiga apresentada pelo vendedor pode não mostrar uma penhora, venda ou restrição registrada posteriormente.

O que deve ser analisado na matrícula?

• Nome do proprietário atual.
• Estado civil e regime de bens do titular.
• Descrição e localização do imóvel.
• Número da unidade, vaga de garagem e demais áreas vinculadas.
• Existência de hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.
• Registro de usufruto ou direito de terceiros.
• Cláusulas de inalienabilidade ou incomunicabilidade.
• Averbação da construção e das ampliações realizadas.
• Existência de indisponibilidade ou ação relacionada ao imóvel.

Também é importante comparar a matrícula com a realidade física do bem. Uma casa pode ter sido ampliada sem regularização. Um apartamento pode ser anunciado com uma vaga de garagem que possui matrícula própria e não está incluída na negociação.

Se houver qualquer divergência, o contrato deve estabelecer quem será responsável pela regularização, qual será o prazo e o que acontecerá se a pendência não puder ser resolvida.

Antes de pagar valores relevantes, solicite uma análise jurídica da matrícula e dos documentos do imóvel.

2. Verifique se o vendedor realmente pode vender

O nome do vendedor deve coincidir com o nome do proprietário indicado na matrícula. Quando outra pessoa participa da negociação, é necessário verificar se ela possui procuração válida e poderes específicos para vender, receber valores, assinar documentos e dar quitação.

Em determinadas operações imobiliárias, especialmente quando a escritura pública é obrigatória, a procuração também deve observar a forma pública. Uma autorização genérica ou vencida pode comprometer a validade da negociação.

Venda por pessoa casada

Dependendo do regime de bens, a venda pode exigir a participação ou autorização do cônjuge. A ausência da assinatura necessária pode provocar questionamentos e até permitir a anulação do negócio em determinadas circunstâncias.

Por isso, devem ser conferidos a certidão de casamento atualizada, o regime de bens e a existência de pacto antenupcial.

Venda de imóvel recebido por herança

Quando o proprietário faleceu, os herdeiros não devem vender o imóvel como se já fossem proprietários individuais antes da regularização sucessória. É necessário verificar se existe inventário, partilha registrada ou autorização judicial aplicável ao caso.

Se o inventário ainda estiver em andamento, a operação pode exigir estrutura jurídica específica, como cessão de direitos hereditários ou autorização do juízo. Essas alternativas possuem requisitos e riscos diferentes de uma compra e venda comum.

Venda realizada por empresa

Quando o imóvel pertence a uma pessoa jurídica, é necessário analisar o contrato social, as alterações contratuais, os poderes dos administradores e eventuais regras internas para alienação de bens.

A assinatura de alguém sem poderes de representação pode gerar dificuldades para formalizar ou registrar a transferência.

3. Pesquise dívidas, processos e restrições

A matrícula é indispensável, mas pode não revelar todos os riscos relacionados ao vendedor. Processos judiciais, execuções fiscais, dívidas empresariais e situações de insolvência podem gerar discussões sobre fraude contra credores ou fraude à execução.

O comprador deve avaliar certidões e informações relacionadas ao vendedor, considerando seu domicílio, sua atividade econômica e a localização do imóvel.

Quais documentos podem ser relevantes?

• Certidões da Justiça Estadual.
• Certidões da Justiça Federal.
• Certidões da Justiça do Trabalho.
• Certidões de protesto.
• Certidões de débitos tributários.
• Certidão de ações que envolvam o imóvel.
• Documentos societários, quando o vendedor for empresa.
• Comprovantes relacionados ao condomínio e aos tributos municipais.

A existência de um processo não significa automaticamente que o imóvel não possa ser comprado. Entretanto, é necessário compreender o valor discutido, a fase processual, o patrimônio disponível e a possibilidade de a venda ser questionada no futuro.

A análise não deve se limitar a verificar se a certidão está positiva ou negativa. Uma certidão positiva pode se referir a um processo sem relação patrimonial relevante. Em sentido contrário, uma certidão aparentemente regular não elimina a necessidade de examinar outros fatores da operação.

A matrícula elimina a necessidade de pesquisar o vendedor?

Não necessariamente. A legislação valoriza as informações concentradas na matrícula, mas uma compra segura exige análise conjunta do imóvel, do vendedor e das circunstâncias do negócio.

O risco aumenta quando o preço é muito inferior ao valor de mercado, o vendedor possui diversas dívidas, há urgência incomum para concluir a venda ou o pagamento é solicitado a terceiros sem justificativa documental.

4. Confirme os débitos do imóvel

Algumas dívidas estão diretamente relacionadas ao imóvel e podem atingir o comprador mesmo que tenham sido geradas antes da compra.

Débitos de condomínio

As cotas condominiais possuem natureza vinculada ao imóvel. Isso significa que o adquirente pode ser responsabilizado por valores pendentes, conforme as circunstâncias da operação e a legislação aplicável.

O comprador deve solicitar uma declaração emitida pelo condomínio ou pela administradora, preferencialmente com data próxima à assinatura e à entrega das chaves.

IPTU e outros tributos

Também deve ser verificada a existência de débitos municipais, parcelamentos, inscrições em dívida ativa e cobranças relacionadas ao imóvel.

Além do IPTU, podem existir taxas locais, contribuições de melhoria ou obrigações decorrentes de obras e regularizações.

Consumo de água, energia e outros serviços

As regras variam conforme a natureza da cobrança e a prestadora do serviço. Ainda assim, é recomendável solicitar as últimas contas, registrar a leitura dos medidores e definir no contrato quem será responsável pelos valores anteriores à entrega das chaves.

O contrato deve determinar que o vendedor entregue o imóvel livre de débitos anteriores, além de prever a retenção de parte do preço quando ainda houver documentos ou quitações pendentes.

5. Analise a situação urbanística e física do imóvel

Um imóvel pode estar registrado em nome do vendedor e, mesmo assim, apresentar irregularidades urbanísticas ou construtivas.

É comum que casas tenham ampliações, edículas, áreas de lazer ou pavimentos que não aparecem na matrícula. Em apartamentos, alterações internas podem ter sido realizadas sem autorização do condomínio ou sem aprovação municipal quando exigida.

Documentos que podem ser necessários

• Cadastro imobiliário municipal.
• Planta aprovada.
• Habite-se ou documento equivalente.
• Alvarás relacionados à construção.
• Averbação da área construída.
• Convenção e regulamento do condomínio.
• Atas condominiais recentes.
• Laudos ou documentos técnicos disponíveis.

Uma construção não averbada pode dificultar o financiamento bancário, a contratação de seguro, a revenda e a regularização futura. Também pode haver cobrança de impostos, multas ou despesas técnicas para corrigir a situação.

Faça uma vistoria antes da assinatura definitiva

A vistoria deve observar o estado estrutural e funcional do imóvel. Infiltrações, rachaduras, problemas elétricos, defeitos hidráulicos, danos no telhado e falhas de impermeabilização podem exigir investimentos elevados.

Em imóveis usados, é recomendável registrar por escrito o estado de conservação e os itens que permanecerão no local, como móveis planejados, equipamentos, aparelhos de ar condicionado, luminárias e eletrodomésticos.

Quando houver sinais de problemas relevantes, a avaliação de engenheiro ou arquiteto pode ser necessária. O parecer jurídico não substitui a inspeção técnica da construção.

6. Defina preço, sinal e forma de pagamento com segurança

O contrato deve indicar o preço total, as datas de pagamento, as contas de destino, os critérios de correção e as condições para liberação de cada valor.

Evite realizar pagamentos expressivos antes da conferência dos documentos. Também é importante desconfiar de solicitações para transferir dinheiro a pessoas que não participam formalmente do negócio.

O que precisa constar na cláusula de pagamento?

• Valor total da compra.
• Valor do sinal.
• Data e forma de cada pagamento.
• Identificação do titular da conta bancária.
• Condição para liberação das parcelas.
• Consequências do atraso.
• Critério de correção monetária.
• Responsabilidade por tarifas e despesas.
• Condição relacionada à aprovação do financiamento.
• Forma de comprovação da quitação.

O sinal sempre é perdido em caso de desistência?

Não existe uma resposta única. As consequências dependem da redação contratual, da natureza do sinal, do motivo do encerramento e de quem descumpriu a obrigação.

O contrato deve diferenciar desistência sem justificativa, descumprimento do vendedor, reprovação do financiamento e descoberta de irregularidade documental.

Por exemplo, se o comprador depende de financiamento, é necessário definir se a compra estará condicionada à aprovação do crédito. Sem essa previsão, a negativa do banco pode gerar discussão sobre perda do sinal ou aplicação de multa.

Pagamento vinculado à regularização

Quando existem pendências, uma alternativa é condicionar parte do pagamento à apresentação de certidões, baixa de gravames, regularização da construção ou registro do título.

Essa estrutura reduz o risco de o comprador pagar integralmente e depois depender da colaboração do vendedor para resolver problemas documentais.

Antes de assinar ou transferir o sinal, confira se as condições de pagamento oferecem proteção adequada.

7. Revise as cláusulas de entrega, rescisão e penalidades

Um contrato completo deve explicar o que acontecerá desde a assinatura até o registro e a entrega definitiva do imóvel.

Cláusulas genéricas podem gerar dúvidas justamente nos momentos mais delicados da negociação. Por isso, prazos, responsabilidades e consequências devem ser objetivos.

Entrega das chaves e posse

O documento deve informar quando as chaves serão entregues e a partir de qual data o comprador assumirá despesas como condomínio, tributos e consumo.

Também é importante definir se o imóvel será entregue desocupado, em qual estado de conservação e quais bens permanecerão no local.

Desocupação pelo vendedor ou ocupante

Se o vendedor ainda reside no imóvel ou se existe um locatário, o contrato deve disciplinar a desocupação. Devem ser definidos prazo, multa e medidas aplicáveis em caso de atraso.

Na existência de contrato de locação, também é necessário avaliar direitos do locatário e eventuais regras de preferência.

Multa e rescisão

A multa deve ser proporcional e estar relacionada ao descumprimento das obrigações. O contrato deve esclarecer em quais situações haverá devolução de valores, retenção, atualização monetária e indenização por despesas comprovadas.

É importante diferenciar atraso corrigível de inadimplemento grave. Um pequeno atraso documental não deve ser tratado da mesma maneira que a descoberta de que o vendedor não possui legitimidade para vender.

Responsabilidade por escritura, impostos e registro

O contrato deve distribuir as despesas da operação. Em uma compra comum, podem existir custos com escritura, registro, imposto de transmissão, certidões, regularizações, comissão de corretagem e assessoria técnica.

A regra legal pode ser complementada ou ajustada pelo contrato, desde que a divisão seja válida e claramente compreendida pelas partes.

Cuidados adicionais na compra de imóvel financiado

No financiamento, o banco realiza sua própria análise jurídica e financeira. Entretanto, essa verificação protege principalmente a instituição financeira e não substitui a análise dos interesses do comprador.

A aprovação de crédito também não significa aprovação definitiva do imóvel. O banco pode rejeitar a garantia por problemas de documentação, avaliação, construção ou registro.

O contrato deve prever o que ocorrerá se:

• O financiamento não for aprovado.
• O valor liberado for inferior ao esperado.
• O imóvel for recusado como garantia.
• O vendedor não apresentar os documentos exigidos.
• O procedimento bancário demorar além do prazo previsto.

Também é necessário calcular os recursos próprios necessários para entrada, impostos, registro, avaliação bancária e demais despesas.

Cuidados na compra de imóvel na planta

A compra de imóvel em construção exige análise da incorporadora, do registro da incorporação, do memorial descritivo, do cronograma de obras e das regras aplicáveis ao empreendimento.

O comprador deve verificar quais materiais serão utilizados, como serão calculados os reajustes, qual é a previsão de entrega e quais situações permitem alteração do projeto.

Também devem ser analisados:

• Prazo de tolerância para entrega.
• Índice de correção das parcelas.
• Comissão de corretagem.
• Condições de distrato.
• Juros e encargos.
• Responsabilidade por documentação e registro.
• Características da unidade e das áreas comuns.

Imagens publicitárias e apartamentos decorados podem conter itens que não fazem parte da unidade entregue. O memorial descritivo e o contrato devem ser comparados com o material de divulgação.

Cuidados na compra de terreno

Na aquisição de terreno, é essencial verificar se o loteamento está aprovado e registrado, se o lote possui matrícula individual e se existem restrições ambientais ou urbanísticas.

A simples existência física do terreno não demonstra que ele pode ser vendido como unidade independente. Algumas negociações envolvem parcelamentos irregulares, frações ideais ou áreas sem acesso formal.

Também devem ser analisadas as regras de construção, recuos, zoneamento, disponibilidade de infraestrutura e eventuais limitações ambientais.

O contrato padrão da imobiliária é suficiente?

O contrato fornecido pela imobiliária pode servir como ponto de partida, mas não deve ser assinado sem leitura cuidadosa. Modelos padronizados nem sempre contemplam as particularidades do imóvel, das partes e da forma de pagamento.

A imobiliária exerce papel relevante na intermediação, mas a análise jurídica independente possui finalidade diferente. O advogado avalia riscos, documentos, cláusulas e consequências conforme os interesses da parte que está assessorando.

Alterações podem ser necessárias para tratar de financiamento, regularização, desocupação, dívidas, móveis incluídos, retenção de valores e prazos para registro.

FAQ - Perguntas frequentes 

Um contrato particular transfere a propriedade do imóvel?

Em regra, não. O contrato cria obrigações entre as partes, mas a propriedade imobiliária é transferida com o registro do título adequado na matrícula do imóvel.

Posso comprar um imóvel apenas com recibo?

Essa prática apresenta riscos elevados. O recibo pode demonstrar um pagamento ou uma negociação, mas normalmente não reúne todas as condições necessárias para proteger o comprador e concluir a transferência da propriedade.

É necessário fazer escritura pública?

Depende do valor e da modalidade da operação. Em regra, negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos exigem escritura pública, salvo exceções previstas em lei, como determinados financiamentos imobiliários.

Quando o comprador se torna proprietário?

O comprador se torna proprietário quando o título de transferência é registrado no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula. Receber as chaves ou pagar o preço não substitui o registro.

Quem paga o ITBI?

Normalmente, o comprador assume o imposto de transmissão, mas a legislação municipal e as condições contratuais devem ser verificadas. O pagamento costuma ser necessário para a formalização e o registro da transferência.

Quem paga a escritura e o registro?

Em uma negociação comum, essas despesas costumam ser atribuídas ao comprador, enquanto o vendedor geralmente responde pelos documentos e pela regularização necessária para vender. O contrato pode definir a distribuição aplicável ao negócio.

É seguro pagar o sinal antes de verificar a matrícula?

Não é recomendável realizar pagamento relevante sem conferir a matrícula e a legitimidade do vendedor. Caso seja necessário reservar o imóvel, o documento deve estabelecer condições claras para devolução do valor se forem descobertas irregularidades.

O comprador pode perder o sinal se o financiamento for negado?

Isso depende do contrato. Para reduzir conflitos, o documento deve declarar se a compra está condicionada à aprovação do financiamento e definir o destino do sinal em caso de negativa bancária.

Uma dívida de condomínio antiga pode ser cobrada do comprador?

Sim, existe risco porque as despesas condominiais estão vinculadas ao imóvel. Por isso, é essencial solicitar declaração de quitação e estabelecer a responsabilidade do vendedor pelos débitos anteriores.

Posso comprar um imóvel com penhora?

A operação exige análise cuidadosa. Em alguns casos, pode ser possível negociar a quitação e a baixa da penhora como condição para pagamento. Comprar sem regularização pode expor o adquirente à perda do imóvel ou a disputas judiciais.

Posso comprar um imóvel que ainda está em inventário?

Existem formas jurídicas específicas, mas a operação não deve ser tratada como uma compra comum. É necessário analisar o inventário, os herdeiros, a representação do espólio e a eventual necessidade de autorização judicial.

O que acontece se a área construída não estiver averbada?

A irregularidade pode impedir financiamento, dificultar o registro, elevar despesas e gerar exigências municipais. O contrato deve definir quem realizará a regularização, o prazo e as consequências se ela não for possível.

É necessário analisar processos contra o vendedor?

Sim. Processos judiciais e dívidas podem indicar risco de penhora, insolvência ou questionamento da venda. A análise deve considerar o conteúdo das ações e não apenas a existência de certidões positivas.

A imobiliária responde por problemas no imóvel?

A responsabilidade depende da atuação da imobiliária, das informações disponíveis e das circunstâncias do caso. A intermediação não elimina o dever das partes de analisar documentos e formalizar adequadamente a negociação.

Posso desistir depois de assinar o contrato?

A desistência pode gerar multa, perda do sinal ou dever de indenizar, conforme o contrato e o motivo do encerramento. Situações envolvendo irregularidade, descumprimento ou condição não realizada devem ser analisadas separadamente.

Quanto tempo demora para registrar o imóvel?

O prazo varia conforme o cartório, o título apresentado e a existência de exigências. Documentos incompletos, divergências na matrícula e tributos pendentes podem atrasar o procedimento.

Vale a pena contratar advogado antes de comprar?

A assessoria jurídica preventiva pode identificar riscos documentais e contratuais antes do pagamento. O custo da análise tende a ser pequeno quando comparado ao valor do imóvel e às despesas de uma disputa futura.

Conclusão

O contrato de compra e venda de imóvel deve ser elaborado com base na realidade documental, financeira e física da negociação. Conferir apenas o preço e a forma de pagamento não é suficiente para proteger o comprador.

A matrícula atualizada, a legitimidade do vendedor, as certidões, os débitos, a regularidade da construção e as condições de pagamento precisam ser analisados em conjunto. Também é fundamental definir claramente a entrega das chaves, as responsabilidades, as penalidades e os procedimentos para escritura e registro.

Cada imóvel possui características próprias. Uma análise preventiva permite que as partes conheçam os riscos antes de assumir obrigações e reduz a possibilidade de bloqueios, despesas inesperadas e conflitos posteriores.